С конца 2023 года рынок ипотечного кредитования претерпевает значительные изменения. Условия ухудшаются, и эксперты советуют тем, кто планирует взять ипотеку, сделать это как можно скорее, поскольку будущее остается неопределенным. Рассмотрим текущую ситуацию в сфере ипотечного кредитования и варианты, предлагаемые банками.
Значимые нововведения
Среди ключевых факторов, влияющих на ипотечное кредитование, выделим следующие:
- Повышение ключевой ставки. В конце 2023 года ипотечные ставки значительно выросли, и на рынке вторичного жилья большинство банков предлагают кредиты по ставке от 16,5% до 18%. Аналогичные ставки действуют для новостроек, если заемщик не пользуется льготной ипотекой. Для тех, кто отказался от страховки, для незарплатных клиентов и заемщиков с низким первоначальным взносом ставка может достигать 20%.
- Увеличение размера первоначального взноса. С января 2024 года вступили в силу новые требования Центробанка, касающиеся резервов, которые банки должны создавать для каждого нового кредита. Чем меньше первоначальный взнос и выше долговая нагрузка заемщика, тем больше должен быть резерв. Например, для ипотеки в 1,5 млн рублей банк должен зарезервировать сумму в 10 раз большую. Это приводит к увеличению первоначального взноса до 30%.
Эксперты прогнозируют, что в 2024 году количество выданных ипотечных кредитов значительно снизится из-за неблагоприятных условий для заемщиков.
Пример:
Сергей решил взять в ипотеку однокомнатную квартиру в Москве стоимостью 12 млн рублей. При первоначальном взносе 20% (2,4 млн рублей), сроке кредитования 30 лет и процентной ставке 18% ежемесячный платеж составит чуть более 140 000 рублей.
Льготная ипотека
Для многих граждан льготная ипотека остается единственной возможностью приобрести жилье. Эти программы предназначены для отдельных категорий граждан и поддерживаются государством.
Льготные программы действуют только для новостроек и включают:
- Семейная ипотека для семей с детьми;
- ИТ-ипотека для специалистов в ИТ;
- Сельская ипотека для жителей небольших населенных пунктов;
- Дальневосточная ипотека для тех, кто покупает жилье на Дальнем Востоке;
- Льготная ипотека с господдержкой для всех граждан РФ.
Схема работы льготных программ:
- Банк выдает кредиты по сниженной ставке (2–8%);
- Государство выплачивает банкам разницу между рыночной и льготной ставкой.
Однако, в 2022–2023 годах количество выданных льготных кредитов превысило запланированные объемы, что привело к росту цен на новостройки и вторичное жилье. В 2024 году льготная ипотека претерпит изменения: например, изменен максимальный размер кредита для Москвы и Санкт-Петербурга до 6 млн рублей. Минфин также ввел ограничение: одна ипотека по одной программе для одного гражданина.
Перспективы льготной ипотеки:
- До 1 июля 2024 года все льготные программы действуют;
- После июля программа с господдержкой может быть свернута, но вероятно сохранение в регионах с низким спросом;
- Семейную ипотеку оставят, но условия могут ужесточиться;
- Без изменений останутся сельская, дальневосточная и ИТ - ипотека.
| Льготная ипотека | Ставка (%) | Первый взнос | Лимит (в руб.) | Сколько раз можно взять | Срок действия |
| Семейная | 6 | не менее 20% | 12 млн | 1 раз на каждого супруга | До 1 июля 2024 г. |
| IT | 5 | не менее 20% | 18 млн | 1 раз | До 31 декабря 2024 г. |
| С господдержкой | 8 | не менее 30% | 6 млн | 1 раз | До 1 июля 2024 г. |
| Сельская | 3 | не менее 15% | 6 млн | 1 раз | Бессрочная |
| Дальневосточная | 2 | не менее 15% | 9 млн | 1 раз | До 2030 года |
Ипотека на вторичное жилье
Цены на вторичное жилье в стагнации, но ожидается их снижение. Квартиры высокого качества могут подешеветь не более чем на 5%, тогда как старое жилье в непрестижных районах может потерять в стоимости до 20%. Причиной такого падения цен является дорогая ипотека с текущими ставками 16–18%.
| Название банка | Ставка (%) | Лимит (млн. рублей) | Срок | Первоначальный взнос (%) |
| Альфа-Банк | 17,95 – 20,696% | До 70 | До 15 лет | от 20,1% |
| Сбербанк | 18,591 – 22,504% | До 100 | До 30 лет | от 10,1% |
| ПСБ | 17,209 – 20,433% | До 50 | До 30 лет | от 15% |
| ВТБ | 17,166 – 24,769% | До 60 | До 30 лет | от 15,1% |
Новое явление: микро-ипотеки.
В 2024 году вероятно появление микро-ипотек, когда заемщики будут брать небольшие суммы под высокие ставки с расчетом на рефинансирование в будущем. Ожидается, что к концу 2024 года ключевая ставка ЦБ может снизиться до 12%.
Начало 2024 года — хорошее время для оформления ипотеки по льготной программе. Однако, с покупкой вторичного жилья лучше подождать, чтобы дождаться снижения цен и ключевой ставки. Оптимальное время для этого — середина или конец года.
